-
Zetel Antwerpen
Th. Van Rijswijckplaats 7
2000 Antwerpen
T 03 203 44 00
F 03 232 79 37 -
Zetel Kempen
Kleinhoefstraat 6
2440 Geel
T 014 63 95 70
Ondernemingsnummer BE0627 844 475
Contractuele afspraken, Bouwrecht, Eigendomsvoorbehoud
Eigendomsvoorbehoud | De reddingsboei in de golf van faillissementen
28 augustus 2023
Bij eigendomsvoorbehoud worden goederen geleverd, maar gaat de eigendom nog niet op de ontvanger over. Dat gebeurt pas als aan een aanvullende voorwaarde is voldaan. Indien en zolang niet aan de voorwaarde is voldaan, verkrijgt de ontvanger nog niet de eigendom over het betrokken goed.
Voor aannemers die ook leverancier van roerende goederen zijn, zoals bouwmaterialen, is het aangewezen dat zij in hun overeenkomsten een clausule van eigendomsvoorbehoud inlassen. Met zo’n clausule wordt bedongen dat de eigendomsoverdracht van leverancier naar ontvanger, die normaal gezien onmiddellijk plaats vindt, wordt opgeschort tot dat de ontvanger de prijs volledig heeft betaald.
Op grond van het eigendomsvoorbehoud kan de onbetaald gebleven aannemer de goederen terugvorderen van de klant indien de betrokken goederen nog in zijn of haar vermogen aanwezig zijn.
Een eigendomsvoorbehoud is slechts geldig wanneer dit schriftelijk wordt bedongen en dit ten laatste op het moment van de levering, bijvoorbeeld via de algemene voorwaarden van de leverancier.
Tussen ondernemingen (b2b) volstaat het dat men kan aantonen dat de algemene voorwaarden van de leverancier, waarin het eigendomsvoorbehoud werd opgenomen, door de klant waren gekend en werden aanvaard.
In geval van levering aan een consument (b2c) zijn de regels strenger: de consument dient in te stemmen met het eigendomsvoorbehoud en deze instemming dient te blijken uit een (ondertekend) geschrift.
Er wordt met andere woorden bijkomend vereist dat de consument expliciet en schriftelijk heeft ingestemd met het eigendomsvoorbehoud. Het is dan ook raadzaam om op de voorzijde van uw offertes en voor de handtekening van de partijen uitdrukkelijk te verwijzen naar de clausule van eigendomsvoorbehoud die leesbaar op de achterzijde van uw documenten moet staan. Opgelet: bij overeenkomsten die aan de Woningbouwwet zijn onderworpen, is dergelijke clausule niet geldig.
Het model van algemene voorwaarden van Embuild voorziet zo’n eigendomsvoorbehoud.
Problemen bouwsector
Traditioneel kon een eigendomsvoorbehoud enkel worden gevestigd op roerende goederen.
Als aannemer levert u die goederen niet alleen, u gaat ze ook installeren. Wanneer die goederen een onroerend karakter kregen door bestemming (bv. door incorporatie van geleverde ramen in een aan te bouwen woning, het leveren van een transportband die u installeert in een loods, …), verviel het eigendomsvoorbehoud.
Hetzelfde probleem deed zich voor bij de verwerking tot of vermenging met een ander goed.
Pandregister
Omdat het eigendomsvoorbehoud door de problemen inzake onroerendmaking en vermenging met andere goederen praktisch voor een aannemer quasi niet uitvoerbaar was, werd wetgevend initiatief ondernomen om dit te verhelpen.
Dit initiatief is er gekomen met de Pandwet die sedert 1 januari 2018 in werking is. Dankzij de Pandwet is het eigendomsvoorbehoud in theorie een volwaardig zekerheidsrecht worden.
De Pandwet preciseerde namelijk dat het eigendomsvoorbehoud uitwerking heeft ongeacht de juridische kwalificatie van de overeenkomst waarin het beding is opgenomen. Dit betekent dat een eigendomsvoorbehoud ook uitwerking heeft in een aannemingsovereenkomst die de levering van goederen omvat.
Daarnaast werd een centraal pandregister opgericht waarin de leverancier zelf zijn pandrechten en een eigendomsvoorbehoud kan registreren. Raadpleging en registratie is mogelijk mits betaling van een retributie in geld en mits aanmelding via een Belgisch e-ID.
Wanneer u als leverancier van bouwmaterialen uw contractueel eigendomsvoorbehoud correct heeft geregistreerd in het pandregister, blijft het eigendomsvoorbehoud gelden. Ook nadat de goederen in de aan te bouwen woning werden geïncorporeerd of nadat de goederen in een ander goed werden verwerkt of ermee werden vermengd.
Hierdoor lijken de problemen die de bouwsector had met het eigendomsvoorbehoud in theorie opgelost.
Uitwinningsprocedure
Ondanks het feit dat eigendomsvoorbehoud zelfs na onroerendmaking of vermenging met andere goederen blijft gelden, dient er bij de effectieve uitoefening van het eigendomsvoorbehoud rekening te worden gehouden met het principe dat de uitwinning van een eigendomsrecht steeds op een economisch verantwoorde wijze dient te gebeuren.
Wanneer het onroerend goed niet zonder breekwerk of beschadiging kan worden losgemaakt van het onroerend goed, lijkt een werkelijke terugname van het roerend goed onmogelijk. In de praktijk zal men dus enkel kunnen uitwinnen op het volledige onroerend goed. Vervolgens zal men het aandeel van het geïncorporeerde roerend goed moeten gaan bepalen en zal dit deel van de opbrengst worden afgezonderd ten voordele van de titularis van het eigendomsvoorbehoud. Het eigendomsvoorbehoud wordt dan als het ware omgezet in een recht van voorrang op de opbrengst.
Wat in geval van faillissement of WCO?
Een geldig eigendomsvoorbehoud (met geldige registratie ingeval van incorporatie/vermenging/verwerking van het verkochte goed) kan ook tegengeworpen worden aan derden. En dit zelfs ingeval van insolventie van de schuldenaar aangezien een geldig eigendomsvoorbehoud zal gelden in alle gevallen van samenloop.
Bij rangconflicten heeft het eigendomsvoorbehoud superioriteit. De onbetaalde aannemer die zich het eigendomsrecht heeft voorbehouden, gaat voor op de pandhouders die een pandrecht kunnen doen gelden op hetzelfde goed (art. 58, 2de lid Pandwet).
Dankzij het voorbehoud blijft een eigenaar-schuldenaar (in dit geval een aannemer) in principe buiten de faillissementsboedel. De voorwaarde daartoe is wel dat de eigenaar-schuldenaar zijn revindicatievordering (of terugvordering van het goed) moet instellen voor de neerlegging van het eerste proces-verbaal van verificatie van schuldvorderingen. Indien hij dit niet doet, vervalt zijn superioriteit en zal hij als gewone schuldeiser in de boedel behandeld worden (art. XX.194 WER).
Het instellen van de revindicatie kan door eenvoudige kennisgeving aan de curator van het voornemen om het goed terug te nemen.
Besluit
De versterking van het eigendomsvoorbehoud tot een volwaardig zekerheidsrecht is goed nieuws voor de aannemer die ook goederen levert. De Pandwet voorziet voor hem namelijk een betere bescherming.
Er dient nog opgemerkt te worden dat de registratie geenszins verplicht is om over een geldig eigendomsvoorbehoud te beschikken. De enige geldigheidsvoorwaarde is dat het beding schriftelijk is overeengekomen, uiterlijk op het tijdstip van de levering.
Indien u echter wenst dat het eigendomsvoorbehoud incorporatie, verwerking of vermenging overleeft, dan dient u een tijdige en geldige registratie in het Pandregister uit te voeren. Vandaar is het van belang dat u de registratie uitvoert wanneer uw aannemingscontract de levering van goederen omvat die materieel bevestigd worden in het onroerend goed.
Om een situatie van samenloop, zoals een faillissement, te overleven dient er evenwel een kennisgeving van revindicatie te gebeuren.