-
Zetel Antwerpen
Uitbreidingstraat 66
2600 Berchem
T 03 203 44 00
-
Zetel Kempen
Kleinhoefstraat 6
2440 Geel
T 014 63 95 70
Ondernemingsnummer BE0627 844 475
Wie draagt het risico van de ondergrond?
15 juni 2026
In veel bestekken staat het zwart op wit. De inschrijver erkent dat hij ter plaatse is geweest en dat hij de bestaande toestand kent, en dus ook de toestand van zaken zoals de ondergrond.
Dat lijkt logisch. Tot je het concreet maakt. Betekent dit dat een aannemer vóór hij een offerte indient zelf moet nagaan wat er allemaal onder de grond zit? Moet hij sonderen, liggingsplannen opvragen, bodemonderzoek laten uitvoeren… terwijl hij nog niet eens weet of hij de opdracht krijgt?
Tijdens de uitvoering van de werken blijken er soms kabels en leidingen te liggen in de bouwzone. Of wordt er asbest vastgesteld in de bodem, ondanks andere informatie op het attest dat de bouwheer aflevert.
De aanbesteder houdt het in zo’n gevallen vaak simpel: dit stond in het bestek. De aannemer had zich moeten vergewissen van de toestand. Jij als aannemer stelt het omgekeerde: de opdracht was van bij de start niet uitvoerbaar.
Eerste uitgangspunt: het werk moet uitvoerbaar zijn
Het principe waarvan we vertrekken, is even eenvoudig als duidelijk: de aanbesteder moet ervoor zorgen dat de aannemer de opdracht kan uitvoeren.
Dat betekent in deze context bijvoorbeeld dat de aanwezigheid van kabels en leidingen geen verrassing mag zijn die de werf stillegt. Als die de uitvoering verhinderen, zit het probleem niet bij de uitvoering maar bij de voorbereiding.
Die omstandigheden zijn niet vreemd aan de aanbesteder.
En die clausules in het bestek dan?
De aanbesteder verwees naar klassieke clausules waarin staat dat de aannemer wordt geacht de toestand te kennen, hij moet zich vergewissen van de bodemgesteldheid en de risico’s van de uitvoering draagt.
De rechtspraak gaat daar niet zomaar in mee. Het feit dat een aannemer geacht wordt ter plaatse te zijn geweest, betekent niet dat hij vóór zijn offerte eigen onderzoek naar de ondergrond moet uitvoeren.
Dat heeft een aantal heel praktische redenen. Het bestek zegt meestal niets over hoe dat onderzoek moet gebeuren. Er is geen kader, geen coördinatie tussen inschrijvers en geen regeling voor de kosten. En evenmin de mogelijkheid om daar in de offerte een voorbehoud bij te maken.
In zo’n situatie kan je niet verwachten dat elke inschrijver apart de ondergrond gaat onderzoeken. Dit zou buitensporig (of niet proportioneel) zijn.
Kabels en leidingen: wie moet wat doen?
De rechtspraak maakt een belangrijk onderscheid.
Leidingen die in de weg liggen van de werken en eerst verplaatst moeten worden, vallen onder de verantwoordelijkheid van de aanbesteder. Die moet de uitvoering mogelijk maken.
Dat is iets anders dan leidingen waar de aannemer zelf tijdens zijn uitvoering mee werkt of die hij zelf moet aanpassen. Die blijven uiteraard zijn verantwoordelijkheid.
Geen algemene verplichting vooraf
Een argument dat vaak terugkomt, is dat de aannemer vooraf zelf de nodige plannen had moeten opvragen.
Ook daar is de rechtspraak duidelijk. Vaak wordt er bepaald dat de aannemer een planaanvraag moet doen vóór de start van de werken. Niet vóór het indienen van zijn offerte.
Daaruit volgt dat je geen algemene regel kan maken dat elke inschrijver vooraf alle informatie zelf moet verzamelen.
De rode draad
De rechtspraak erkent perfect dat risico’s kunnen worden toegewezen aan de aannemer. Maar dat heeft grenzen.
Je kan alleen risico’s doorschuiven als de aannemer ook effectief de mogelijkheid heeft om dat risico in te schatten op het moment dat hij zijn prijs maakt. En daar loopt het vaak fout in de praktijk.
De bouwheer en zijn ontwerpteam hebben doorgaans maanden of jaren om een dossier op te bouwen. Er worden studies besteld, onderzoeken uitgevoerd en plannen opgesteld.
De aannemer krijgt vervolgens enkele weken om zijn offerte in te dienen. In dat tijdsbestek verwachten dat hij zelf nog eens alle onzekerheden rond de ondergrond gaat uitklaren, is niet realistisch.
Wat neem je hieruit mee?
De rechtspraak zegt niet dat een aannemer niets moet onderzoeken of dat hij elk risico kan doorschuiven.
Wat het wel duidelijk maakt, is dat niet elke clausule in een bestek automatisch afdwingbaar is.
Als de uitvoering van de opdracht in de praktijk onmogelijk blijkt door elementen die ze in de voorbereidende fase hadden moeten aanpakken, dan blijft dat in eerste instantie een probleem van de aanbesteder.
Verplichte lectuur in dit verband, met verwijzing naar relevante rechtspraak en rechtsleer, is het artikel van Mr. Kris Lemmens: Onvoorziene kabels, leidingen en bodemverontreiniging bij overheidsopdrachten: de verplichting van de aanbesteder om het werk mogelijk te maken en proportioneel te handelen, T. Aann. 2025/4, 380-388.