-
Zetel Antwerpen
Uitbreidingstraat 66
2600 Berchem
T 03 203 44 00
-
Zetel Kempen
Kleinhoefstraat 6
2440 Geel
T 014 63 95 70
Ondernemingsnummer BE0627 844 475
Tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer: let op het vertrekpunt van de termijn!
26 mei 2025
Wie als aannemer of onderaannemer betrokken is bij de oprichting van een gebouw, weet dat hij onderworpen is aan een tienjarige aansprakelijkheid voor ernstige gebreken (art. 1792 en 2270 Oud Burgerlijk Wetboek). Minder duidelijk is vaak wanneer die termijn precies begint te lopen.
Artikel 2270 BW bepaalt dat de aannemer “na verloop van tien jaren” ontslagen is van aansprakelijkheid, maar zegt niets over het concrete aanvangspunt van die termijn. De wetgever liet dit in het midden. Gelukkig heeft de rechtspraak hier richting aan gegeven.
Volgens vaste rechtspraak van het Hof van Cassatie – o.m. in arresten van 4 maart 1977, 24 februari 1983 en 18 november 1983 – begint de termijn van tien jaar te lopen vanaf de aanvaarding van de werken. Dat is intussen vaste praktijk geworden.
Recent illustreerde de Ondernemingsrechtbank Antwerpen, afdeling Mechelen, nog eens waarom dit uitgangspunt in de praktijk cruciaal is, zeker in complexe bouwprojecten waar meerdere partijen samenwerken. In een vonnis van 27/02/2025 (A/24/00645, onuitg.) werd geoordeeld dat de tienjarige aansprakelijkheid tussen hoofdaannemer en onderaannemer een eigen vertrekpunt heeft, los van de termijn die loopt tussen de bouwheer en de hoofdaannemer.
In deze zaak was een projectontwikkelaar actief als hoofdaannemer en had hij in 2014 dakwerken laten uitvoeren door een onderaannemer. De eindfactuur van de onderaannemer werd op 16 april 2014 zonder enig voorbehoud betaald. Volgens de rechtbank betekende die betaling – samen met het ontbreken van protest – dat de werken op die datum aanvaard werden. De voorlopige oplevering tussen bouwheer en projectontwikkelaar volgde pas op 27 juni 2014. Toch achtte de rechtbank 16 april 2014 als aanvangspunt van de tienjarige termijn in de verhouding tussen hoofdaannemer en onderaannemer. De vordering tegen de onderaannemer, ingesteld op 27 mei 2024, kwam daardoor te laat: de fatale vervaltermijn was verstreken.
Wat betekent de tienjarige aansprakelijkheid voor u als aannemer of hoofdaannemer?
Deze uitspraak herinnert ons eraan dat op één en dezelfde werf meerdere aansprakelijkheidstermijnen kunnen lopen, afhankelijk van de rechtsband waarin men zich bevindt. De aanvaarding tussen onderaannemer en hoofdaannemer hoeft niet samen te vallen met de oplevering tussen hoofdaannemer en bouwheer. Wie zich enkel op de “officiële” oplevering baseert, kan verrast worden door een vervallen termijn.
Toekomstige duidelijkheid in het nieuw Burgerlijk Wetboek
De onduidelijkheid over het vertrekpunt van de tienjarige termijn behoort weldra tot het verleden. In het toekomstige Burgerlijk Wetboek (Boek 7), dat de regels inzake aanneming zal hervormen, wordt het aanvangspunt uitdrukkelijk in de wet vastgelegd. Artikel 7.4.17 BW bepaalt dat de aannemer alleen instaat voor conformiteitsgebreken die aan het licht komen binnen tien jaar vanaf de aanvaarding van de afgewerkte opdracht.
De Memorie van Toelichting maakt duidelijk dat dit een codificatie is van het bestaande recht, zoals dat zich in de rechtspraak heeft ontwikkeld. De wetgever bevestigt dat het de aanvaarding is – en niet de loutere levering – die de termijn doet lopen.
Conclusie
De les is duidelijk: wees als aannemer of hoofdaannemer waakzaam voor het moment waarop werken worden aanvaard, ook wanneer die aanvaarding informeel gebeurt. De betaling van een factuur zonder protest kan volstaan. Op één werf kunnen verschillende tienjarige termijnen beginnen te lopen, afhankelijk van de rechtsband. Het nieuwe Burgerlijk Wetboek zal meer duidelijkheid bieden, maar tot dan blijft het cruciaal om elke aanvaarding goed te documenteren en uw aansprakelijkheidstermijnen actief te bewaken.