-
Zetel Antwerpen
Uitbreidingstraat 66
2600 Berchem
T 03 203 44 00
-
Zetel Kempen
Kleinhoefstraat 6
2440 Geel
T 014 63 95 70
Ondernemingsnummer BE0627 844 475
Voorlopige en definitieve oplevering: bestaan die altijd?
16 september 2026
Je hebt de werken afgerond. De bouwheer vraagt wanneer de voorlopige oplevering kan plaatsvinden. Een jaar later volgt dan de definitieve oplevering. Tenminste, dat denk je.
Maar bestaat er eigenlijk altijd een voorlopige én een definitieve oplevering? Is een waarborgperiode tussen beide opleveringen vanzelfsprekend? En wat als jouw overeenkomst daar niets over zegt?
Wanneer zijn er twee opleveringen?
Veel aannemers gaan ervan uit dat elk bouwproject automatisch een voorlopige oplevering, een waarborgperiode en vervolgens een definitieve oplevering kent. Dat is niet noodzakelijk.
In sommige gevallen schrijft de wet een dubbele oplevering voor. Dat is bijvoorbeeld het geval bij projecten die onder de Woningbouwwet vallen. Ook bij overheidsopdrachten wordt gewerkt met een voorlopige en een definitieve oplevering. Daarnaast voorzien veel aannemingsovereenkomsten zelf uitdrukkelijk in twee afzonderlijke opleveringen.
Bestaat er geen bijzondere regelgeving en hebben partijen hierover niets afgesproken, dan mag je er niet automatisch van uitgaan dat later nog een definitieve oplevering volgt. In dat geval kan één enkele oplevering of aanvaarding van de werken volstaan.
Wat betekent dat voor jou als aannemer?
Dat onderscheid is belangrijker dan veel aannemers denken. De oplevering is immers niet louter een administratieve formaliteit. Zij markeert vaak het ogenblik waarop de werken worden aanvaard en kan gevolgen hebben voor zichtbare gebreken en het aanvangspunt van bepaalde termijnen.
Bij een klassiek systeem van voorlopige en definitieve oplevering worden zichtbare gebreken of afwerkingspunten doorgaans opgenomen in het proces-verbaal van voorlopige oplevering. Tijdens de waarborgperiode krijgt de aannemer dan nog de kans om die punten recht te zetten vóór de definitieve oplevering plaatsvindt.
Bestaat er daarentegen slechts één oplevering, dan is die tweede kans niet vanzelfsprekend. Een aannemer die ervan uitgaat dat bepaalde zichtbare tekortkomingen later nog zullen worden weggewerkt, kan zich dus mispakken. Controleer daarom steeds vooraf welke opleveringsregeling op jouw project van toepassing is. Alleen zo weet je welke verwachtingen redelijk zijn op het ogenblik van de oplevering en welke gevolgen aan de aanvaarding van de werken verbonden zijn.
Wat moet je onthouden?
Veel aannemers gaan ervan uit dat elk bouwproject automatisch een voorlopige en een definitieve oplevering kent. Dat is niet correct. Een dergelijke dubbele oplevering volgt enkel uit bijzondere regelgeving of uit de overeenkomst tussen partijen. Ontbreekt zo’n regeling, dan kan één enkele oplevering of aanvaarding volstaan.
Dat onderscheid is niet louter theoretisch. Bij een stelsel van voorlopige en definitieve oplevering krijgt de aannemer vaak nog de gelegenheid om tijdens de waarborgperiode vastgestelde zichtbare gebreken of afwerkingspunten weg te werken. Bestaat er slechts één oplevering, dan mag je er niet automatisch van uitgaan dat een vergelijkbare tweede kans nog zal volgen.
Controleer daarom altijd welke opleveringsregeling op jouw dossier van toepassing is. Dat kan bepalend zijn voor de aanvaarding van de werken, de behandeling van zichtbare gebreken en het aanvangspunt van belangrijke termijnen.