-
Zetel Antwerpen
Uitbreidingstraat 66
2600 Berchem
T 03 203 44 00
-
Zetel Kempen
Kleinhoefstraat 6
2440 Geel
T 014 63 95 70
Ondernemingsnummer BE0627 844 475
Waterinfiltratie: automatisch tien jaar aansprakelijk?
30 september 2026
Er sijpelt water binnen via het dak, de gevel of de kelder. Voor veel bouwheren is de conclusie dan snel gemaakt: de aannemer is tien jaar aansprakelijk. Juridisch ligt dat genuanceerder. Niet elke waterinfiltratie valt automatisch onder de tienjarige aansprakelijkheid.
De tienjarige aansprakelijkheid is voorbehouden voor ernstige gebreken. Het moet gaan om een gebrek dat de stevigheid of duurzaamheid van het gebouw of van een belangrijk onderdeel ervan aantast of kan aantasten. Dat betekent niet dat het gebouw op instorten moet staan. Er moet wel een reëel risico bestaan voor de constructie, nu of op termijn.
De aanwezigheid van vocht volstaat dus niet. Een beperkte vochtplek, condensatie aan een raam of een occasionele insijpeling in een kelder zonder risico op uitbreiding zal doorgaans niet onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen. Dat kan anders zijn wanneer water langdurig in de constructie dringt en bijvoorbeeld corrosie, houtrot of aantasting van dragende onderdelen veroorzaakt.
Geen tienjarige aansprakelijkheid betekent niet: geen aansprakelijkheid
Wanneer een infiltratie niet ernstig genoeg is voor de tienjarige aansprakelijkheid, betekent dat niet automatisch dat je als aannemer buiten schot blijft.
Het probleem kan bijvoorbeeld worden beschouwd als een licht verborgen gebrek. Daarvoor gelden andere regels. Zo moet onder meer worden nagegaan of het gebrek bij de oplevering zichtbaar was, wanneer de bouwheer het heeft ontdekt en hoe snel hij daarna heeft gereageerd. Ook de contractuele afspraken kunnen een rol spelen.
Kijk eerst naar de oorzaak en de gevolgen
Krijg je een melding van waterinfiltratie? Dan heeft het weinig zin om meteen te discussiëren over de tienjarige aansprakelijkheid.
Eerst moet duidelijk zijn waar het water vandaan komt, welk gebrek aan de basis ligt en welke gevolgen dat gebrek heeft voor het gebouw.
Een paar vochtplekken zonder verdere aantasting zijn juridisch iets anders dan een lek dat de draagstructuur bereikt en daar corrosie of houtrot veroorzaakt. Daarom gebeurt de beoordeling altijd op basis van de concrete feiten en meestal ook op basis van een technische analyse.
Bovendien is het niet aan jou om te bewijzen dat de tienjarige aansprakelijkheid speelt. Het is in principe de bouwheer die moet aantonen dat er een gebrek is, dat het gebrek voldoende ernstig is, dat er een fout is gemaakt en dat er een verband bestaat tussen die fout en de schade.
Wat doe je best als aannemer?
Krijg je een melding van waterinfiltratie, reageer dan snel, maar erken niet meteen je aansprakelijkheid.
Vraag foto’s op, verzamel zoveel mogelijk informatie en plan indien nodig een plaatsbezoek. Laat de oorzaak en de mogelijke gevolgen technisch onderzoeken en leg ook je eigen vaststellingen zorgvuldig vast.
De juiste vraag is dus niet alleen: “Komt er water binnen?”
De juiste vraag is vooral: “Welk gebrek veroorzaakt de infiltratie en wat betekent dat voor het gebouw?”
Pas wanneer daarop een duidelijk antwoord bestaat, kan worden beoordeeld welk aansprakelijkheidsregime werkelijk van toepassing is.